大中华(WWW456778)香港 3565万史诗级人口变迁,每一个你我正在重塑中国

发表时间:2017/10/15 15:18:38   来源:大中华(WWW456778)香港   点击:561次

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5年后,北上广深外来常住人口占比分别是%、%、38%、66%,深圳的数据变动最大最有意思,合理的解释是,由于深圳落户政策相对宽松,所以很多外地人变成了深圳人,即便深圳人口流入一直在增加,但有更多的人落户了。未来若干年,大城市消化外来常住人口的速度将会加快,新外来人口的增长可能赶不上城市签发户口本的速度。

4.大拐点在敲门了人口数据重要,是因为它直接决定了需求,在很多层面影响供需基本律,并产生一连串的连锁反应。城市人口变化既然是“利”塑造的,那么它就可以在很多我们最关心的问题上给出趋势性的相对准确的判断。

拿房产举例吧,关于房产,业界有一句话的经典秘笈:短期看政策、中期看供需、长期看人口。

政策,普通人捉摸不住。

人口数据则是现成的,只要不是今年买了,明年就想着卖,人口数据就已足够。至于供需,说到底人口也是关键一个因素,只不过还得结合土地供应、开发完成度等等其他因素统一考量。今天我们只说人口因素。从人口看房产,大体可以判断中国楼市繁荣整体上已到尾声。1)很多城市将陆续出现无人接盘的情况大多数情况下,人口增幅与房价涨幅正相关。人多的地方,需求旺盛,涨也正常;反之,如大连、温州、长春、乌鲁木齐这样人口流失的地方,房价能维持低增长就不错了。当人口增长减缓,而且减缓的范围还在扩大,那问题就出现了。这些城市里的房子今后还能卖给谁?如果再考虑到中国讳莫如深的“空置率”,那么这个问题就会被瞬间放大了。2)人口流入迅猛的地方可以重点关注天津、北京、深圳、广州、重庆、郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄都属于过去五年增长超过50万的。

另外,还有最近十年出现百万增长的地方,比如东莞、厦门,这样的增长不是三五年可以消化的。

它们都值得重点关注。

需要注意的是,北京、天津、上海2016年出现人口增长大幅下降的情况。

由于这种下降属于典型的政策因素,它只是暂时强行中止了大量需求,那就不排除这种需求在某个时候强势反弹。

3)房价走势与人口变动出现严重背离的地方也值得关注人口增幅不错,而房价却长期低迷的地方,比如广州、重庆、成都、西安、长沙……以西安为例,过去五年新增人口万,人口增长呈加速态势,而过去一年的房价却出现了负增长。

西安是西部少有的复合型城市,产业配置合理,人才流入层次较高。

房价出现负增长在正常情况下无论如何都难以理解,只能将之归因于政府的人为干预。

而任何背离供需的人为干预往往意味着巨大的机会,所以对于这些地方而言,如果不是出现土地、住房超额供应的情况,那么有购房指标的人抓紧时间买房吧。

那可能是你人生中最重要的一次投资。

4)城市化完成度低的地方可以适度关注中国超大、特大城市中,有一些农业人口占比比较高,城市化程度低的,主要集中在河南、河北、山东等传统农业大省,以及近些年实现了自我扩张的城市,比如合并了简阳的成都等。

这些地方提升城市化水平就能创造大量需求,如果人口居然还在增长,那就意味着机会。

这些地方的人口增长,要么是因为回流,但更大的可能则是生孩子。

全面放开二孩后,生孩子就是城市竞争力。

这比一线城市的提供户口、住房、搬家基金招揽人才还靠谱。

5)人口增长有限,房价上涨迅速的地方则要谨慎这类城市有厦门、苏州、南京、珠海……以苏州为例,过去五年人口增长万,年均万,房价却蹿升至全国第14,最近一年涨幅44%。

可以考虑的因素有二,一历史上的外来人口量还没能完全消化,二是城市住房供地严重不足。

如果这两个因素都没有,就要保持高度警惕了。

人口是决定一地经济决策最基本的数据,它的变动可不是房市、房价这么简单。

观察一个城市常住人口的变化,我们可以得出很多有意思的结论——你的城市是在被抛弃还是正朝气蓬勃;你的城市能容得下你的人生、抱负、理想……或者更直接点,如果你真的买了房,你的这笔人生最重要投资到底是不是划得来。

要知道,让中国人愿意背井离乡的地方、更愿意扎堆的地方,也往往意味着那里“利”多多——赚钱、换工作比较容易,财富积累不那么费劲,房子升值更快,维持阶层投入少……你可以不相信绝大多数统计数据。

但这个数据不太会说谎。

它就是人口数据。

眼下,正是这个数据告诉我们,大变局在敲门了。

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